出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
在被恒大放弃控制权一年半后，嘉凯城(000918)拉响退市警报。
(相关资料图)
近日，嘉凯城发布《2022年度业绩预告修正公告》，预计归母净利润由亏损9.7亿元扩大至亏损11.2亿元，归属于上市公司股东的所有者权益为-1.1亿元。
同时，因业绩下修，嘉凯城预计2022年净资产为负，其公司股票面临触及上市规则，而被实施退市风险警示的可能。
对此，深交所于4月23日向嘉凯城下发关注函，要求嘉凯城说明近三年开发销售状态，以及补计提存货跌价准备等具体情况。
受多重消息影响，4月24日，嘉凯城开盘一字跌停，为连续第三日跌停，收报1.27元，市值22.91亿元。
嘉凯城走到这一步，与其前控股股东恒大主导下的“去地产化”不无关系。
业绩下修15%，拉响退市警报
在2022年年报发布前，嘉凯城大幅修正业绩预告，令投资者意外。
此前于今年1月末，嘉凯城原预计2022年度归母净利润为亏损9.7亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损13.6亿元，归属于上市公司股东的所有者权益为-1.1亿元。
但嘉凯城4月20日发布的2022年度业绩预告修正公告显示，修正后，其预计2022年归母净利为亏损9.7亿元大至亏损11.2亿元，上年同期为亏损12.69亿元；扣非净利润由亏损13.6亿元扩大至15.6亿元，上年同期为亏损9.56亿元。
搜狐财经统计，上述业绩修正均是向下修正，幅度达15%左右。这意味着，2022年嘉凯城的亏损进一步扩大。
对此，嘉凯城解释称，“公司与年报审计、评估机构做了深入沟通，基于审慎性原则，对存货、应收款项等计提的减值损失金额增加约1.3亿元”。
嘉凯城的业绩下修，引发深交所关注，要求其回复说明近三年存货情况、开发销售状态，并分业务板块说明存货可变现净值的确认依据及主要测算过程。
此外，在2022年半年报中，嘉凯城未计提存货跌价准备，但于2023年4月20日补计提2022年末存货跌价准备。对此，深交所要求嘉凯城说明，补计提存货跌价准备的具体情况，存货减值迹象的判断依据及发生时间，以及迟至4月20日才补计提相关减值的原因及合理性。
与此同时，因业绩修正，嘉凯城预计，其2022年末净资产为-1.1亿元。根据深交所相关规定，若嘉凯城 2022 年经审计净资产依旧为负值，那么嘉凯城将被实施退市风险警示（在股票简称前冠以“*ST”字样）。
业内人士称，如果2023年嘉凯城的净资产继续为负，将被深交所退市。
受此消息影响，4月24日，嘉凯城开盘一字跌停，为连续第三日跌停，最终收报1.27元，市值22.91亿元。
恒大入主5年，资产缩水六成
在会计准则中，净资产为企业的资产总额减去负债以后的净额。如果嘉凯城2022年经审计净资产确定为负数，说明其已处资不抵债的状态。
而嘉凯城走到资不抵债的这一步，与前控股股东恒大有一定的关系。
资料显示，嘉凯城原是浙江省国资委旗下的深交所上市公司，主要从事房地产开发，有二十多年的开发管理经验。
2016年4月，恒大地产斥资36.09亿元，收购嘉凯城52.78%股份，并由此成为嘉凯城的控股股东。当时，嘉凯城项目分布于上海、杭州、苏州等长三角区域城市以及武汉、青岛、重庆等华中、华北、西南核心城市,共计约50个项目,剩余总可售面积近600万平方米。
然而，自恒大入主后，同为地产行业的嘉凯城，其与恒大的同业竞争问题便一直存在便一直存在。
为了配合恒大地产解决“同业竞争”问题，嘉凯城自2016年开始，未再新增土地储备，并走上了“卖卖卖”的“去地产化”道路。
资料显示，2016年至2020年五年间，嘉凯城年报中所披露的被出售股权的子公司为19家，交易涉及资金合计超110亿元。
在此期间，嘉凯城不断寻找转型方向，一度在转型金融和文旅之间摇摆，最终于2018年敲定发展电影院线业务，培育第二主业。随后两年，院线业务对嘉凯城的业绩贡献较小，因此房地产仍是嘉凯城的主业，同业竞争问题依旧困扰着它。
直到2021年6月，恒大将嘉凯城29.9%股份转让给华建控股，转让价款27.6亿元。通过此举，恒大不再是嘉凯城控股股东，既解决了同业竞争问题，又回笼了资金偿债。
至此，嘉凯城围绕恒大进行的“去地产化”之路告一段落。而恒大入主5年，留给的嘉凯城只有“一地鸡毛”。
因为在恒大入主期间的不断“卖卖卖”，嘉凯城资产不断减少，经营活动现金流持续不足。
数据显示，在2016年底，嘉凯城资产总额曾高达355.9亿元，到了恒大“甩手”前的2021年6月末，资产总额为137亿，缩水超六成。截至2022年9月末，嘉凯城资产总额仅剩121.7亿元。
而因停止扩储，嘉凯城的土储规模大幅下降。截至2022年9月末，嘉凯城累计土地储备仅剩4.46万平方米，较恒大收购前的近600万平方米缩减约百倍。
同时，嘉凯城的负债率居高不下。截至2022年9末，嘉凯城负债率高达97.45%，面对100.1亿的流动负债，但账上货币现金仅剩9202万元。
更糟糕的是，嘉凯城的新控股股东华建控股也处于亏损状态，自顾不暇。截至2020年末，华建控股归母净利润亏损562.7万元。且因2021年度的中期及末期业绩皆未能如期披露，2022年5月，联交所取消了华建控股的上市地位。
此外，今年3月，华建控股因为他人债务提供担保，债权人因债务纠纷已向法院申请财产保全，致使其持有的嘉凯城29.9%股份全部被冻结。
4月24日，深交所在关注函中要求嘉凯城说明，冻结股份对其控制权稳定性、经营管理可能产生的影响，以及华建控股拟采取的应对措施。
