房贷市场迎来重大动向！
(资料图)
人民银行、银保监会1月5日披露的信息显示，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
人民银行、银保监会称，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
分析人士认为，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立具有积极意义，有利于科学精准调控市场热度，让市场更好发挥对房地产市场的调节作用；有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求；部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。
地方政府因城施策阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限
根据本次发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(下称《通知》)，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
《通知》明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
《通知》还提出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
“这是房地产调控从行政手段向市场手段转变的里程碑，是房地产长效机制的重要突破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来通过房贷利率工具，根据市场动态表现自动调节，更加能科学精准调控市场热度，避免过去行政管制对市场信号的扭曲影响，让市场更好发挥对房地产市场的调节作用。
《通知》将如何对个人住房贷款产生影响？
招联金融首席研究员董希淼表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制，调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率。房贷如何定价仍由银行与客户商定。
“在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。”董希淼判断，在未来一段时期，首套房贷利率下限可能在3.5%至4.1%。
目前，我国个人住房贷款分为商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款两类。其中，商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”。
2022年第三季度中国货币政策执行报告曾解释“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
目前，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。
通过建立长效机制促进房地产市场平稳发展
分析人士认为，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立具有积极意义。这有利于支持相关城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展；有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求；部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是对房地产调控措施的接续政策工具。这一机制安排明确了评判标准和操作细节，有助于丰富“因城施策”“一城一策”政策工具箱的深度、广度和覆盖面，从而支持刚性住房需求充分有序释放，通过建立长效机制促进房地产市场平稳发展。
董希淼认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
那么，哪些城市符合《通知》中“自主决定”的标准？
据长江证券研究所统计，当期70个大中城市当中，共有38个城市符合要求。其中，二线城市包括哈尔滨、武汉、兰州、大连、天津、石家庄等，三线城市包括北海、湛江、岳阳、秦皇岛、温州、常德、襄阳、宜昌、济宁、桂林等。
不用还清房贷就能卖房！这个一线大城市推广这种模式
一线大城市官宣“带押过户”了！
1月5日晚，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。
事实上，此前深圳市场上早已有“带押过户”现象存在。这一次，靴子终于落地了！
上述方案明确，二手房“带押过户”模式，指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。
方案提出，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。在二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
此外，该方案还提出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。
在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
深圳当地一位中介人士告诉上证报记者，过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。
“‘带押过户’这一模式，使交易更加便捷，有利于进一步降低二手房交易成本。” 易居研究院研究总监严跃进认为，在一线城市中，深圳率先推出了这一工作方案，具有较好的政策导向作用，对全国其它城市来讲具有一定借鉴意义。
中指研究院深圳分院高级分析师高妍向上证报分析称，在如今的市场情况下，“带押过户”模式的推广，将会对二手房的成交带来一定积极影响。如果市场效果良好的话，将会在更大范围、更多层面进行推广。
地产专家邓浩志在接受上证报采访时则表示，上述方案并不具有强制性，实际执行过程中，一般是各地银行根据自身情况来具体执行的。邓浩志认为，“带押过户”模式在实际落地过程中并不容易。相较于同一家银行的二手房“带押过户”，买卖双方贷款银行非同一家银行情况下的“带押过户”业务则存在较大难度。
事实上，早在2022年9月，深圳坪山司法局信息公开平台曾发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》。
该文显示，坪山公证处通过实践二手房交易新模式，顺利完成了深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。
据中指研究院统计数据，2022年9月，深圳二手商品住宅成交套数曾达到一个小高峰，但此后两个月，这一数据有所回落，增长趋势并未得到延续。
2022年1月至11月深圳二手商品住宅成交情况月度统计
数据来源：中指研究院
（文章来源：上海证券报）
